Thời hoàng kim thể hình Singapore và vùng chết của phòng gym tầm trung

Tháng này, True Fitness và True Yoga đóng toàn bộ phòng tập tại Singapore. Công ty mẹ Kontafarma gọi đó là thách thức "chưa từng có", và dẫn ra ba lý do: sự lên ngôi của boutique studio, phòng gym chung cư khiến cư dân không cần mua thẻ hội viên bên ngoài, và làn sóng tập luyện trực tuyến.

Nhưng số liệu kể câu chuyện ngược lại. Sport SG ghi nhận 76% cư dân Singapore tập thể dục ít nhất một lần mỗi tuần trong năm qua, tăng gần như đều đặn từ mức 66% của năm 2026. Thị trường không thu hẹp. Nó chỉ đổi hình dạng.

Tôi theo dõi các thương vụ bản quyền truyền thông và mô hình vận hành thể thao hơn ba mươi năm, và đây là dạng biến động tôi thấy lặp lại ở rất nhiều thị trường: khi cầu tăng, kẻ gục ngã không phải kẻ nhỏ nhất, mà là kẻ không còn lý do tồn tại rõ ràng.

Bối cảnh: cấu trúc quyền lực của một thị trường đang nở ra

Sean Tan, đồng sáng lập tổ chức phi lợi nhuận Singapore Fitness Alliance, nói thị trường đang ở "thời hoàng kim của thể hình và sức khỏe". Ông không sai. Nhưng hoàng kim của cả ngành không đồng nghĩa hoàng kim của mọi mô hình kinh doanh.

True Fitness từng vận hành TFX club ở Millennia Walk — hơn 41.000 feet vuông, phòng gym lớn nhất Singapore trước khi đóng cửa. Mô hình big box thường từ 15.000 feet vuông trở lên, gom mọi thứ dưới một mái: máy chạy bộ, máy kháng lực, phòng tập nhóm, xông hơi, bể ngâm lạnh, phòng tắm, phòng thay đồ, có nơi cả bể bơi. Chi phí cố định khổng lồ: thuê mặt bằng, thiết bị, nhân sự, điện nước, bảo trì. Khi tỷ lệ sử dụng giảm, lợi nhuận bốc hơi trước doanh thu — đúng cái bẫy mà Sean Tan mô tả: "chi phí vận hành vẫn cao, trong khi người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn và có thể đổi chỗ tập rất dễ dàng, khiến doanh thu hội viên trở nên khó dự báo".

Phân tích: ba tầng thị trường và một khoảng giữa bị kẹp

Thị trường Singapore giờ chia ba tầng rõ rệt. Tầng một là boutique studio, diện tích 1.000–2.500 feet vuông, thường chỉ chạy một môn duy nhất — pilates, đạp xe trong nhà — có khi không có cả phòng tắm, chi phí thiết lập thấp. Tầng hai là chuỗi 24 giờ giá rẻ như Anytime Fitness, Snap Fitness, 24/7 Fitness, diện tích 4.000–6.000 feet vuông, đặt gần nơi khách sống. Tầng ba là big box tầm trung như True Fitness.

Con số quyết định nằm ở cấu trúc chi phí. Sean Tan chỉ ra phòng tắm và nhà vệ sinh là phần đắt nhất trong hạ tầng xây dựng của một phòng gym. Chuỗi 24 giờ cắt bỏ chúng, cắt luôn tiền thuê lớn, rồi cạnh tranh bằng giá và sự tiện lợi. Boutique cạnh tranh bằng chuyên môn, cá nhân hóa và trải nghiệm cao cấp. Ở giữa, big box ôm trọn chi phí của cả hai đầu mà không sở hữu lợi thế nào của cả hai.

Samuel Gallo, đồng sáng lập Surge Strength & Results, nói thẳng: "Thị trường chưa bao giờ lớn hơn thế này. Nhu cầu không phải vấn đề. Vấn đề là không có gì đặc biệt. Không rẻ nhất, không tốt nhất, nên người ta trôi khỏi khoảng giữa."

Đây là insight cốt lõi: khủng hoảng của phòng gym tầm trung không phải khủng hoảng nhu cầu, mà là khủng hoảng định vị. Tôi vẫn thường phân tích câu lạc bộ bóng đá theo đúng logic này — một đội không xuống hạng vì thiếu khán giả, mà vì không có bản sắc chiến thuật đủ rõ để giữ chỗ đứng. Damien Lee, giảng viên cấp cao ngành quản lý thể thao và sức khỏe tại Nanyang Polytechnic, gọi đó là "những nhà vận hành ở khoảng giữa có thể đối mặt với thách thức lớn hơn trong việc tách mình khỏi đối thủ".

UFIT, với bốn cơ sở và khoảng 700 khách hàng đang hoạt động, bán một "vòng tròn chăm sóc": huấn luyện viên cá nhân, lớp nhóm, cộng thêm dịch vụ vật lý trị liệu, chuyên khoa bàn chân và dinh dưỡng khi cần. Dean Ahmad, nhà sáng lập kiêm giám đốc vận hành, nói 2026 là năm kinh doanh tốt nhất trong năm năm qua. Surge đầu tư hơn 50.000 đô la Singapore vào đào tạo đội ngũ chỉ riêng năm ngoái, và dự kiến lặp lại con số đó năm nay. "Huấn luyện viên chính là sản phẩm."

Góc nhìn trái chiều: thứ giết big box không phải boutique

Có một cách đọc trái chiều mà tôi cho là đúng hơn. Sự trỗi dậy của phòng gym chung cư và ActiveSG không giết boutique studio — nó giết big box. Ahmad gọi đó là "phân khúc thị trường lành mạnh". Nhóm khách nhạy cảm giá và ưu tiên tiện lợi sẽ không bao giờ trả tiền cho huấn luyện viên cá nhân; họ chưa từng thuộc về boutique. Vấn đề là họ từng thuộc về big box, và giờ họ có lựa chọn rẻ hơn ngay dưới chân tòa nhà.

Nhưng nếu chỉ nói về phân khúc thì ta bỏ sót biến số lớn nhất: tiền thuê. Biên lợi nhuận ngành thể hình truyền thống vốn mỏng, 15–25%, trong đó tiền thuê ngốn 15–20% doanh thu. Sean Tan đặt câu hỏi: nếu tiền thuê leo lên 30–40% doanh thu, cộng thêm nhân công và điện nước cùng tăng, thì chủ doanh nghiệp còn lại gì? Ông truy nguyên tình trạng này về việc nhiều bất động sản thương mại nay thuộc sở hữu của các quỹ đầu tư REIT, nơi chủ nhà buộc phải chứng minh lợi suất cho thuê tăng theo năm. Nhiều hợp đồng còn gắn với tổng doanh thu: làm ăn càng tốt, giá thuê kỳ gia hạn sau càng tăng mạnh.

Luke Yeo, chủ Unstoppable Fitness — phòng gym thể hình khoảng 4.000 feet vuông ở Shenton Way — nói chi phí vận hành khoảng 40.000 đô la Singapore mỗi tháng, và tổng vốn rót vào xây dựng lẫn vận hành từ năm 2026 đến nay khoảng 1,2 triệu đô la Singapore. Một máy tập thương mại cao cấp dễ dàng ngốn 15.000–20.000 đô la Singapore, chưa tính thuế, vận chuyển và lắp đặt. Áp lực không nằm ở giá thành thiết bị, mà ở chỗ kỳ vọng của khách đã đổi: họ nhìn thấy quy mô, diện mạo, phòng tắm và không khí tổng thể ngay lập tức, chứ không phân biệt nổi hai chiếc máy giống nhau về thông số.

Amore Fitness, chuỗi hơn 40 năm tuổi với chín cơ sở dành riêng cho nữ giới, đóng cửa hai điểm ở Jurong Point năm 2026 và Seletar Mall năm 2026, rồi mở mới ở CPF Jurong năm 2026 và Punggol Coast Mall năm 2026. Giám đốc Lim Kian Leong nói mục tiêu không phải nhiều điểm hơn, mà là đúng điểm hơn — một câu nghe rất giống cách các đội bóng lớn tái cấu trúc đội hình thay vì mua thêm người.

Điểm mấu chốt

Nguyên tắc rút ra có thể áp cho cả bóng đá lẫn fitness: khi cầu tăng và lựa chọn nở rộ, khoảng giữa biến thành vùng chết. Doanh nghiệp tầm trung sống sót không phải bằng cách làm mọi thứ, mà bằng cách chọn một điều và làm nó tốt hơn bất kỳ ai còn lại. Câu hỏi mở cho thị trường Singapore: khi mặt bằng thương mại ngày càng thuộc về các quỹ đầu tư, liệu mô hình phòng gym đô thị còn chỗ cho ai ngoài những chuỗi được hậu thuẫn vốn lớn?